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邓浩志 6 (@邓浩志)

邓浩志

GuangdongGuangzhou Re

地产经济学家,方圆地产首席市场分析师。 个人大额不动产投资咨询服务,...

  • 【硬件对产业孵化一点用都没有】二、在高附加值领域产业有作为的城市以前是那些,现在还是那几个。原因很多,包括环境、人才、资金等方便的差异化优势,更关键是的优势加速度叠加所造成的壁垒,使得后来者根本无法逾越。所以一般情况下,中小城市就别折腾了,二线城市也要谨慎,否则最终变成房地产项目
  • 【硬件对产业孵化一点用都没有】一、所有城市都围绕着科创、文创、金融等热词弄各式各样的产业园、孵化器等一堆项目。看上的是这些大词产业的高附加值,做法是在荒郊野岭(美其名曰新城)划若干地块;手段是给点税收优惠与人才补贴;结果是产业没孵化,引进企业没几家,最终浪费人力物力还有土地。
  • 【学一下香港房企】近20年前国内土储第一的是家港企,如今百强名都不入。且别嘲笑人家,当下几大城市已进入存量房市场,土地供应越来越少。做个项目慢慢卖,卖出土地的升值前景,虽不能飞速扩张,但利润率超高,风险超低。汤城一品就是好例子。小房企一样长寿,赚钱。规模化虽风光,却是生死各半的赌局
  • 【楼价联动效应】有说大湾区打造一小时交通圈后房价也将同涨跌,没有城市能走出独立行情。我深化一下,由于当下往城市群方向发展;加之政策多以经济圈形式做规划,同一政策在范围内对若干城市起相近作用;再加上城际产业协同需求,未来全国楼市都将呈现若干板块特征,如:三大经济圈,中部若干城市圈等
  • 【市场到底好不好】成交放缓,降价,闹事,流拍都是不好的一面。另一方面是调控最早的城市成交开始反弹,降价项目的火爆说明楼市需求仍然旺盛。官媒说市场不好是有引导目的,房企说不好是还习惯了边卖边涨价,还没调整好心态以价格调整应对市场变动,中介说不好是很多人根本不知道前两年市场属非理性。
  • 【空置税】二、最初提出空置税的是退休领导和业内专家,都不是官方角色,理论上不会有实际意义也不代表官方态度。但这个表面上的不靠谱的方案说不准还真有可能“替代”房地产税,最核心原因是空置税征收阻力不会很大(房地产税争议请回看我之前文章),最难的空置界定问题其实也并非根本阻碍。
  • 【空置税】一、房地产税开征变成了开争,里面一堆问题似乎根本达成共识,最新说法是争取5年内提交立法审议,虽然这离开征还很远,但最基本的权属问题还没解决。而最近空置税到成了舆论新的关注,房地产税说了近10年也没啥进度,现在冒个新税的方案不是从头折腾决心弄到猴年马月吗?但我认为未必不靠谱
  • 【个税调整影响楼市】三、新规还对赡养父母,医疗,教育等方面给予了抵扣。影响:1、对个税征收有划时代意义,已从简单金额累进向综合考虑方向发展,相信未来会有更多更细致的完善;2、提升了整个社会的可支配收入,利好消费,也利好投资(包括房产);3、新规对经济有刺激作用,对楼市也产生间接支持
  • 【个税调整影响楼市】二、新规支持楼市但不会有明显作用。无论买或租,都按1000元左右定额扣税,每月实际减少税负几十到几百元不等。从宏观角度看肯定为购买力或租赁方提供了更多的资金支持,但回归个人决策层面看,几十元的支持对购买或租赁决策产生不了什么影响,哪怕省几百元,对高收入阶层也是无感
  • 【个税调整影响楼市】新个税调整方案中两条与楼市相关:1、纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出,可按每月1000元标准定额扣除;2、住房租金根据纳税人承租住房所在城市的不同,按每月800元到1200元定额扣除。政策对首套购房者,租房者构成直接利好,这两类人群是社会中占比不少,新规普惠性强
  • 【觉悟不够】二、新政能否存活尚未可知,这两天就有说窗口暂不受理新规,也有说各区原相关工作布置会议低调局部进行,新规是否如期落地目前存疑。此前就有新政一日游或发前叫停的历史。目前最受关注的是怎么解释“价格已楼盘申报为准”使得均价大涨?是控制不力?还是之前数据真实?而失真又何止广州?
  • 【觉悟不够】沸沸扬扬的限价取消使得管理层压力山大。首先官方强调“楼盘预售价以开发商实际申报为准”,虽然和以前实施的“政府指导价”有一定出入。但我们不能说是取消限价,只是优化了而已!其次楼盘不懂事,当天不少楼盘就避客下定,宣传利好之下准备提价刷了一片朋友圈。现在啥时候了?敢说涨价?
  • 【大湾区利好支撑楼市】最近关于大湾区的利好不断,广深港高铁,港珠澳大桥先后通车。深中通道,大湾区规划也在紧锣密鼓地推进。所以虽然调控丝毫没有放松,但9、10两月湾区多数城市成交量都明显放大,除了以价换量因素外,利好持续释放也是重要原因,预计湾区楼市继续有热度,房价总体下降空间有限。
  • 【打击被动囤地】深圳新规:住宅用地拿地1年内开工,逾期将按闲置土地处置。类似政策各地或陆续推出,而每过一段时间也总会有相关重申。目前房价稳定或下行,不少前期“D王”项目如果推出,多半只能亏损销售,所以近期被动囤地的项目也明显增加,目的是希望拖到市场复苏后再推,故明年供应减少或是趋势
  • 【现房销售项目持续流拍】三、从目前情况看,现房销售项目暂时只可能在土地供不应求的一线城市进行试点,条件苛刻一点可能也有企业愿意接受。二线及以下城市难推行,因为可供选择标的较多,或存量土地不少,或后市看淡。而时间上最好选择楼市上行阶段,房企急于补库存时土地条件稍微苛刻多也愿意接受。
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邓浩志,房地产评论人。